Procédure verrouillée
Quand votre locataire ne paie plus son loyer, la loi vous impose une procédure progressive qui va de la relance amiable vers le juge jusqu’à l’expulsion éventuelle.
- Relance simple puis mise en demeure : aucun formalisme imposé, le compteur légal ne démarre pas encore.
- Garanties activées dès le premier impayé, déclaration sous 30 jours pour la garantie contre les impayés, signalement sous 2 mois à l’organisme d’aide avec une amende de 8 010 euros à défaut.
- Commandement de payer par commissaire de justice : 6 semaines pour payer, 6 mentions obligatoires sous peine de nullité, transmission à la caution sous 15 jours.
- Assignation notifiée au représentant de l’État 42 jours pleins avant l’audience, le juge peut étaler la dette jusqu’à 3 ans sous conditions.
- Après jugement, commandement de quitter les lieux puis 2 mois avant expulsion, sans exécution du 1er novembre au 31 mars, et sans jamais changer la serrure sous peine de 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.
Votre locataire ne paie plus son loyer : les premiers gestes
Vous ouvrez votre compte et le virement n’est plus là. Un mois passe, puis deux, et l’inquiétude monte pour vos revenus locatifs.
Quand votre locataire ne paie plus son loyer, la procédure étape par étape commence par un appel puis un courrier simple. Vous pouvez ensuite envoyer une mise en demeure en recommandé. Aucun texte n’impose un modèle, et cette lettre ne déclenche aucun délai légal. Elle prouve seulement que vous avez réagi vite et garde la trace des montants réclamés.
Sortez le même jour vos garanties. La caution, votre assurance loyers impayés et le dossier de garantie partent dès le premier impayé, avec une déclaration sous 30 jours pour la garantie, sous réserve de ne pas avoir essuyé un refus d’assurance loyer impayé lors de la souscription. Vous tenez aussi un décompte mois par mois, loyer et charges, car ce tableau servira pour la suite. Vous n’ajoutez aucun frais de retard, car toute pénalité inscrite dans le bail est interdite pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27 mars 2014.
Si une aide au logement est versée pour ce logement, vous devez signaler l’impayé à l’organisme qui la verse dans les 2 mois, comme le rappelle Service-Public.fr. Ce signalement vous protège, et son oubli vous expose à une amende de 8 010 euros. Cette page suit le bailleur pas à pas, elle n’est pas un guide d’aides pour un locataire en difficulté.
Gardez l’ordre en tête, car chaque démarche prépare la suivante et verrouille vos délais.
Relancer le locataire puis envoyer une mise en demeure : aucun formalisme imposé, aucun préalable obligatoire.
Prévenir la caution, l’assurance loyers impayés et la garantie : déclaration sous 30 jours pour la garantie.
Signaler l’impayé à l’organisme qui verse l’aide au logement : le bailleur dispose de 2 mois.
Faire délivrer le commandement de payer par commissaire de justice : l’acte ouvre 6 semaines.
Préparer l’assignation : elle doit être notifiée au représentant de l’État 42 jours avant l’audience.
L’audience : le juge peut étaler la dette jusqu’à 3 ans.
Faire signifier le jugement et délivrer le commandement de quitter les lieux : 2 mois s’ouvrent.
L’expulsion : suspendue du 1er novembre au 31 mars.
Avant de confier le dossier à un commissaire de justice, vérifiez ces points qui fragilisent souvent les dossiers pressés.
- Réclamer à la caution et à l’assurance loyers impayés dès le premier impayé : les trois leviers de garantie sont activables immédiatement.
- Faire la déclaration pour la garantie sous 30 jours.
- Signaler l’impayé à l’organisme qui verse l’aide dans les 2 mois.
- Tenir un décompte de la dette à jour, montant par montant : le commandement de payer doit contenir ce décompte à peine de nullité.
- Ne pas compter sur le dépôt de garantie pour couvrir le dernier loyer : il ne vaut pas paiement.
- Ne jamais facturer de frais de retard au locataire : la clause serait abusive.
Le commandement de payer : six semaines pour régulariser
Vous avez relancé sans résultat et la dette de loyers impayés grandit. C’est le moment où le dossier change de nature.
Le commissaire de justice délivre un commandement de payer. Cet acte ouvre un délai de 6 semaines pour régler. Sans paiement à l’échéance, le bail se trouve résilié de plein droit grâce à la clause résolutoire, c’est-à-dire la clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas d’impayé.
Ce commandement de payer pour loyer impayé doit contenir, comme l’exige l’ article 24 de la loi du 6 juillet 1989 , 6 mentions obligatoires, dont le délai de 6 semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette et l’adresse du fonds de solidarité du département. S’il manque une ligne, l’acte est nul et le compteur des 6 semaines repart de zéro. Relisez chaque acte avant envoi, décompte en main.
La caution doit recevoir l’acte dans les 15 jours qui suivent sa remise au locataire. Passé ce délai, elle ne doit plus les pénalités ni les intérêts de retard, ce qui allège la dette pour une caution solidaire en difficulté financière. Demandez au commissaire la preuve de remise à chaque destinataire.
Le signalement du commandement à la commission de prévention des expulsions ne concerne pas tous les bailleurs. Le commissaire de justice l’effectue pour un bailleur personne physique et pour une société civile familiale entre parents jusqu’au quatrième degré. Si vous louez via une autre personne morale, vous ne pouvez pas compter sur ce signalement et vous surveillez vous-même le délai de 2 mois avant assignation.
Les sanctions dépendent de votre statut, lisez le tableau avec votre cas en tête.
| L’acte à délivrer | Le délai à respecter | Ce que coûte l’erreur |
|---|---|---|
| Commandement de payer complet | 6 mentions obligatoires dans l’acte | Acte nul, compteur des 6 semaines à zéro |
| Commandement signifié à la caution | 15 jours après le locataire | Caution libérée des pénalités et intérêts |
| Assignation notifiée au représentant de l’État | 42 jours pleins avant l’audience | Demande irrecevable, sans rattrapage |
| Assignation d’une personne morale hors SCI familiale | 2 mois après saisine de la commission | Demande irrecevable |
| Impayé signalé à l’organisme d’aide | 2 mois après l’impayé constitué | Amende de 8 010 euros pour le bailleur |
Devant le juge : un échéancier de la dette ou la résiliation du bail
Les 6 semaines sont passées sans paiement intégral. Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection par assignation.
L’assignation doit parvenir au représentant de l’État dans le département au moins 42 jours pleins avant l’audience. Ce compte se fait à rebours, jour par jour, sans décalage pour un week-end ou un jour férié. Un jour manquant rend la demande irrecevable, alors faites caler la date avec le commissaire et réclamez la preuve de dépôt.
À l’audience, le juge n’a pas que la résiliation comme issue. Il peut suspendre la clause résolutoire et étaler la dette jusqu’à 3 ans. Il faut deux conditions réunies : le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et il se montre capable de rembourser l’arriéré. Dans ce cas, le locataire reste et paie son loyer plus une mensualité de dette.
Si l’échéancier fixé est respecté jusqu’au bout, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Au premier impayé ou au non-respect des versements, elle reprend son plein effet. Suivez donc chaque paiement au lieu de ranger le dossier après l’audience.
Faut-il tenter une conciliation quand la dette reste inférieure ou égale à 5 000 euros ? Certains documents la présentent comme obligatoire, mais une cour d’appel a jugé que la demande d’expulsion, qui reste indéterminée, échapperait à cette obligation. Le point semblerait donc discuté et non tranché définitivement, alors ne pariez pas sur une irrecevabilité automatique.
Après le jugement : quitter les lieux et l’expulsion
Le jugement ne vide pas le logement à lui seul. Vous le faites signifier, puis le commissaire délivre un commandement de quitter les lieux. Comme le prévoit l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à la fin d’un délai de 2 mois après cet acte. Tant que l’acte n’est pas remis, le compteur ne tourne pas.
Le commissaire doit saisir le représentant de l’État dès ce commandement. Sans cette saisine, le délai avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu reste suspendu. Demandez la preuve de cette démarche plutôt que de guetter une date d’intervention.
Comme le fixe l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale gèle l’exécution du 1er novembre au 31 mars, même avec un jugement définitif. Pour l’hiver en cours, elle va du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. La dette continue de courir pendant ce sursis. Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue, à moins qu’un relogement adapté soit assuré.
Seul le commissaire de justice mène l’expulsion, avec le concours de la force publique si besoin. Changer la serrure, entrer dans le logement ou déplacer les meubles vous expose, au titre de l’article 226-4 du code pénal, à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. Un occupant sans droit ni titre qui relève d’une évacuation administrative en 72 heures n’a rien à voir avec votre cas : tant que le bail n’est pas résilié et l’expulsion ordonnée, votre locataire qui ne paie plus garde son bail et aucune voie rapide ne s’applique.
Avertissement. Information générale, pas votre dossier. Si vous devez agir sur un contrat, une dette ou une procédure, prenez un avocat ou le professionnel concerné.
